【中报点评25】 蓝光发展：“东进南下”成效明显，净利润增长140%

克而瑞研究中心 朱一鸣、睢晓莹

【销售结构变化显现，“东进南下”成效明显】2019年上半年蓝光坚持“中而强的市场定位”，规模进入持续稳健增长阶段。上半年，蓝光录得全口径销售金额465.3亿元，全口径销售面积514.8万平方米，分别同比增长12.5%及34%，业绩增速优于TOP30房企10.9%平均水平，下半年需加速推货去化。华东、华中区域成为新晋业绩贡献主力，全国化布局成效凸显。

【多元纳储拿地积极，深耕与拓展并举均衡布局】上半年蓝光通过多样化拿地渠道获取28块土地储备，总建筑面积增加678万平方米。投资回归高能级城市群，落地新一线二线城市与强三线城市土储数量各半。深耕与拓展并举的战略举措为蓝光实现千亿目标打下坚实基础，全国布局战略持续加快，进展稳健。

【规模盈利双优，成本管控得当】2019年上半年实现营业收入145.36亿元，同比增长81.51%；毛利率同比下降2.9个百分点至29.36%，净利率同比上升2.5个百分点至10.38%，核心净利率同比上升1.5个百分点至9.79%，净利润15.09亿元，同比上升140%。利润水平长期均保持平稳上升趋势，企业的盈利能力强劲。本期销管费用与营业收入占比下降8个百分点，企业成本管控得当。

【融资渠道多样，经营杠杆颇高】在融资环境持续收紧的背景下，蓝光积极拓宽融资渠道，最大化利用经营杠杆。现金短债比1.64，优于2018年末1.29的平均水平，短期流动性有保障。净负债率与上期持平，符合公司发展战略。总体债务风险仍旧处于可控范围之内，未来企业在稳杠杆工作上需加强管控，保证债务安全性。

【多元化发展：市场化业务开发能力逐渐增强】嘉宝股份已进驻全国69个城市，在管项目 400余个，在管面积稳步增加，市场化业务开发能力逐渐增强。目前蓝光发展旗下嘉宝股份已经赴港IPO，借助资本引擎加速产业发展。

销售：销售结构变化显现，“东进南下”成效明显 

2019年上半年蓝光坚持“中而强的市场定位“，规模进入持续稳健增长阶段。上半年实现销售金额同比增长12.5%至465.3亿元，业绩增速优于TOP30房企10.9%平均水平，但是增速仍不及“保持30%左右的规模增长”的企业预期，下半年需加速推货去化，以实现千亿目标。蓝光积极通过合作项目整合优质资源，加速规模扩大，上半年权益销售金额同比增长32%至629亿元，权益占比较18年末微增1.6个百分点至75%。

从业绩区域分布来看，“1+3+N”的战略规划下蓝光从成都大本营开始外溢延伸的全国化布局不断提速，华东、华中区域齐头并进，业绩贡献度大幅攀升至25.6%与24.6%，成为新晋业绩贡献主力。其中，华中区域销售金额较上年同期激增255.87%至114.7亿元，增长势头最为强劲。华南区域和北京区域业绩规模双双翻倍，销售贡献占比同为9%。成都与滇渝区域则分别占比22.9%与8.8%，保持区域的持续深耕。 整体业绩分布趋于均衡，“东进南下”战略成效相得益彰。

投资：多元化纳储拿地积极、深耕与拓展并举均衡布局

蓝光拿地方式比较丰富，包括小股操盘、产业拿地、代工代建、合作开发等，其中产业拿地去年开始发力。上半年蓝光通过多样化拿地渠道获取28块土地储备，总建筑面积增加678万平方米。

纳储态度积极，面积拿地销售比达1.32，高于百强房企上半年0.42平均水平，全国60余个地产开发业务已成功布局。蓝光拿地策略顺应市场供求，回归高能级城市群，落地新一线二线城市与强三线城市土储数量各半，面积占比分别为58%和42%。上半年新近贵阳、佛山、常州、淄博、上饶等高增值潜力城市，同时，持续加强深耕区域布局，上半年于成都新增土储面积90.1万平方米，占新增总土储面积23%，昆明新增土储面积81.4万平方米，占比21%，重庆新增土储面积53.4万平方米，占比14%，三个地区总布局土储占本期新增的58%。蓝光积极调整资源结构，优化土储结构，深耕与拓展并举的战略举措为蓝光实现千亿目标打下坚实基础。

区域布局来看，中西部地区占比达57%，长三角和环渤海地区均占19%，珠三角地区占比5%，全国布局战略持续加快，进展稳健。

财务：规模盈利双优，成本管控得当

蓝光坚持规模与利润并重，2019年上半年实现营业收入145.36亿元，同比增长81.51%；毛利率同比下降2.9个百分点至29.4%，处于行业较高水平，净利率同比上升2.5个百分点至10.38%，核心净利率同比上升1.5个百分点至9.79%，长期均保持平稳上升趋势，企业的盈利能力强劲。今年上半年实现净利润15.09亿元，同比上升140%。

本期较上年同期毛利下滑而净利大幅提升的原因，主要源于上年蓝光为开拓三四线市场，实现全国化布局所耗销管费用高，比如去年上半年在郑州、温州等新近城市补仓力度大，在新乡更是一次性拿下10个地块，销管费用合计占当期营业收入的16%。本期回归强二线市场，在成渝等深耕区域具备规模化优势，加之去年新进市场已有所铺垫，初具规模，所以销管费用有所下降，合计占本期营业收入的10%，企业成本管控得当。 

然而2019年上半年的销售情况来看，蓝光的销售均价整体同比下降16.1%至9039元/平方米。各区域销售均价降幅均大于近20%，除北京区域近乎减半外，作为主要销售贡献区域的华中区域及华东区域均价分别下降32%与26%； 这主要是去年下半年补货的弱三线和四线项目，陆续进入市场。从上半年投资布局回归新一线、二线和强三线的举措看来，资源结构将得到调整。下半年企业需继续均衡布局，把握推货的力度和产品定位，以保障后续盈利稳健增长。

债务风险：融资渠道多样，经营杠杆颇高

在融资环境持续收紧的背景下，蓝光积极拓宽融资渠道，最大化利用经营杠杆。截至2019年上半年，蓝光获得20亿元私募债批文；完成7.5亿元美元债、11亿元公司债的发行。3月19号发行2019年第一期公司债，以完成部分三年期和五年期利率上调的债务赎回，优化了债务结构。

蓝光每个项目均要求投融一体化，首先在项目合作上共同发力，另外再深挖经营杠杆潜力。目前在手现金232.09亿元，同比增长29.94%，现金短债比较期初下降0.1个百分点至1.64，优于2018年末1.29的平均水平，短期流动性有保障。长短期债务比较期初上升0.5个百分点至3.16（2018年末行业平均2.07），债务结构合理。

净负债率与上期持平，债务结构有待进一步优化，净负债率较期初上升6.6个百分点至110%，将永续债记为负债所计算的净负债率较期初持平为138%，对比18年末两个指标的行业平均水平（净负债率及永续债记为负债所计算的净负债率分别为85.39%及91.30%），蓝光相对偏高。但是符合蓝光高杠杆、高收益、高IRR、高周转、高度的风险控制的投资战略，总体债务风险仍旧处于可控范围之内，未来企业将在稳杠杆工作上加强管控，保证债务安全性。

报告期内，公司 2018 年股票期权激励计划第一个行权期达到行权条件。2019 年 7 月，公司五名董事已全部完成首期期权行权，充分体现了公司高管对企业未来可持续发展前景的信心。

多元化发展：市场化业务开发能力逐渐增强

蓝光围绕住宅主业打造高度协同的同心多元化产业生态链，将地产与核心产业逐步融合，积极向新经济下现代房企进行转型。

物业管理上，截止报告期末，嘉宝股份已进驻全国 69个城市，在管项目 400余个，在管面积稳步增加，市场化业务开发能力逐渐增强。目前蓝光发展旗下嘉宝股份已经赴港IPO，借助资本引擎加速产业发展，预期后期可为企业带来可观溢利。

上半年除主营房产业务产品不断改善升级，营收成绩喜人外，医疗及3D打印技术与现代服务业业务保持较高溢价，这有助于集团毛利率稳定在目前的高水平，进一步保障未来业绩。

长期来看，蓝光通过推动自身产品转型和升级，提高产品附加值，发挥协同效应可获长效收益，在规模不断提升下同步增进可持续发展动能。

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